1. Un marché porté par une attractivité touristique durable
Menton bénéficie d’un positionnement géographique et climatique exceptionnel sur la Côte d’Azur, à la frontière italienne. Son microclimat, ses plages, son centre historique, sa proximité immédiate de Monaco et de l’Italie, ainsi que son image de ville élégante et paisible, en font une destination recherchée tout au long de l’année.
La demande touristique est fortement saisonnière mais étendue :
- Haute saison : avril à octobre, avec un pic estival très marqué.
- Moyenne saison: Elle est très active, printemps et arrière-saison, portée par une clientèle davantage senior et internationale.
- Séjours longs : Ils sont fréquents (plusieurs semaines), et démarquent Menton par rapport à d’autres destinations.
Cette diversité soutient un taux d’occupation élevé, y compris en dehors des seuls mois d’été. La fête du citron, qui se déroulera cette année du 14 février au 1 mars 2026, permet de booster une période habituellement creuse pour d’autres zones touristiques. Mais Menton profite également d’autres événements, comme le grand prix de formule 1 de Monaco, en offrant des alternatives de logement moins chères à ce moment pic de la saison.
Vous trouverez sur les liens suivants, la présentation en photos de quelques biens de Menton mis en ligne sur airbnb, que j’ai eu le plaisir de réaliser pour des conciergeries. Elles vous donneront une idée des photos et plans nécessaires lors de mon intervention:
Ici un appartement rénové avec vue imprenable dans le vieux menton
Ici une maison sur les hauts de garavan.
Ici un bel appartement sur l’avenue Edouard VII
Ici un joli studio sur la Promenade du Soleil
Ici un beau double appartement dans le centre de Menton
Ici un joli studio pres de la rue Partouneaux.
2. Chiffres clés du marché locatif saisonnier
À l’échelle de Menton, les données de marché observées sur les plateformes de location courte durée montrent :
- Taux d’occupation moyen annuel : environ 60 à 70 %
- Tarif moyen par nuit : entre 100 € et 150 €, avec des pics nettement supérieurs en juillet-août
- Revenu locatif brut annuel moyen : autour de 25 000 à 30 000 € pour un appartement bien situé et correctement équipé
- Typologie la plus recherchée : studios et 2 pièces, proches de la mer, du centre-ville ou du quartier de Garavan
Les biens offrant une vue mer, un extérieur ou un stationnement affichent des performances supérieures à la moyenne.
3. Avantages spécifiques de Menton pour la location saisonnière
Atouts économiques et patrimoniaux
- Demande touristique structurelle, moins dépendante d’un tourisme de masse
- Clientèle à fort pouvoir d’achat (française et étrangère)
- Potentiel de valorisation immobilière soutenu par la rareté du foncier et l’attractivité résidentielle
Souplesse pour les propriétaires
- Possibilité d’occupation personnelle partielle
- Arbitrage flexible entre location saisonnière et location meublée de moyenne durée
- Présence d’acteurs locaux de conciergerie facilitant une gestion déléguée
4. Réglementation applicable à Menton
La location saisonnière est encadrée strictement, avec plusieurs obligations à respecter.
Déclaration et enregistrement
- Tout logement loué en meublé de tourisme doit être déclaré en mairie
- Un numéro d’enregistrement peut être exigé et doit figurer sur les annonces en ligne
- La taxe de séjour est obligatoire (collectée directement par les plateformes ou par le propriétaire)
Résidence principale
- La location saisonnière d’une résidence principale est limitée à 120 jours par an
- La commune peut contrôler ce plafond via les plateformes
Résidence secondaire
- La location est autorisée, mais la mairie dispose de pouvoirs renforcés :
- Mise en place possible de quotas
- Restrictions par secteur ou par type de logement
- Éventuelle obligation de changement d’usage pour certains biens (selon évolution locale)
Règlement de copropriété
- Le règlement de copropriété peut interdire ou restreindre la location touristique
- La jurisprudence est de plus en plus favorable aux copropriétés limitant les nuisances
5. Exigences énergétiques et conformité du logement
- Depuis 2025, les logements proposés en location meublée touristique doivent disposer d’un DPE classé A à E
- Les logements classés F ou G sont progressivement exclus du marché
- À horizon 2034, seuls les logements classés A à D pourront être loués
Ces contraintes renforcent l’intérêt des biens rénovés ou énergétiquement performants.
6. Fiscalité de la location saisonnière
Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC, généralement sous le statut LMNP.
- Régime micro-BIC :
- Abattement de 30 % pour les meublés non classés
- Abattement de 50 % pour les meublés classés
- Régime réel :
- Déduction des charges, intérêts d’emprunt, amortissement du bien
- Souvent plus avantageux pour les biens fortement générateurs de revenus
Conclusion
Le marché de la location saisonnière à Menton demeure attractif, porté par une demande touristique qualitative, des taux d’occupation élevés et un potentiel de revenus significatif. Toutefois, il s’agit d’un marché réglementé et de plus en plus contrôlé, nécessitant une parfaite maîtrise des obligations administratives, énergétiques et fiscales.
La réussite d’un projet repose sur un positionnement tarifaire adapté aux caractéristiques du bien, son emplacement, sa mise en avant par des photos professionnelles de qualité sur les plateformes de location, et une gestion rigoureuse conforme au cadre légal local.
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