Va-t-on s’occuper soi-même de son bien, ou va-t-on le confier à une conciergerie ? Etant donné que je travaille depuis plus de 10 ans aussi bien avec des propriétaires qu’avec des conciergeries, ayant photographié plus de 1000 biens, ayant été confronté à tous les problèmes de la profession, je pense occuper un poste d’observation privilégié, qui me permet de voir la situation avec un maximum d’objectivité. Voici quelques pistes de réflexion.
1. Gérer soi-même sur Airbnb
Gérer soi-même la location de son bien représente quelques avantages. Mais les débuts peuvent être difficiles.
1. Revenus à priori plus élevés
- En effet, on ne paye pas de commission de conciergerie (autour de 20% du chiffre d’affaires).
2. Contrôle
- Vous déterminez seul les regles de fonctionnement: choix des voyageurs en consultant leurs profils, horaires d’arrivée, bref, vous gérez votre affaire.
- Vous pouvez choisir d’accueillir vous-même vos voyageurs pour offrir un service plus personnalisé, vous pouvez leur proposer diverses activités, etc….
3. Communication directe avec les voyageurs
- Ainsi, si vous gérez bien, vous aurez aurez peut être des avis plus positifs et une note globale plus élevée. Même s’il faut de l’expérience pour cela car vous verrez assez vite que les avis positifs ne dépendent pas de vous, mais principalement de ceux qui les donnent….
Mais il faut songer aux inconvénients qui peuvent vous faire réfléchir:
1. La charge de travail est importante ce pourquoi les conciergeries monnayent leur travail:
- Il faut être prêt en permanence à répondre aux messages dans un délai de quelques minutes sous peine de rater une réservation, ou d’avoir un avis défavorable si votre locataire a besoin d’une aide immédiate.
- Il faut gérer les arrivées/départs et les remises de clés.
- Il faut s’occuper du ménage, du linge, des petites réparations, des stocks (papier toilette, café…) sinon, gare à l’avis négatif…..
- Il faut suivre les avis pour reagir au plus vite en cas de malentendu pour le contester éventuellement, et savoir gérer les imprévus (panne, casse, dégat des eaux, retard…)
2. Disponibilité quasi constante
- Les voyageurs écrivent à toute heure du jour et parfois de la nuit.
- Il faut être réactif pour maintenir un bon taux de réponse.
3. Risque d’erreurs ou de “mauvais” voyageurs
- Sans expérience, on peut accepter des profils risqués;
- Vérifications, caution, litiges : tout repose sur vous. Sans service juridique, vous pouvez rapidement être dépassé.
4. Gestion administrative vis a vis de l’Etat qui régit tout.
- Il faut suivre l’évolution des lois, sous risque de se retrouver rapidement en dehors des clous, avec de lourdes sanctions financières à la clé.
- La location de type airbnb est de plus en plus encadrée. La liberté de louer comme on le souhaite a vécu. Il y a de nombreuses déclarations à faire, des taxes à régler et des déclarations fiscales à envoyer, en plus de gérer les factures. Et ce n’est pas près de s’arrêter….
2. C’est pourquoi confier son appartement à une conciergerie représente la solution la plus facile et est de plus en plus pratiquée par les propriétaires
✅ Avantages
1. Gain de temps et tranquillité
- La conciergerie s’occupe de tout : annonce, communication, ménage, linge, check-in/out.
- Vous n’avez quasiment rien à gérer.
2. Professionnalisation de la location
- Optimisation des prix ce qui permet de réellement booster le taux d’occupation
- Vous n’êtes plus seuls dans l’ocean d’offres sur airbnb car êtes associés à toute une liste de biens de la conciergerie améliore la taux d’occupation, car de nombreux clients satisfaits restent fidèles à une seule conciergerie.
- Service client 24/7 pour les voyageurs ce qui permet de dormir tranquille et d’avoir au final, de bon commentaires sur votre bien si vous avez choisi la bonne conciergerie….
3. Moins de risques
- Sélection des voyageurs selon leurs critères
- Gestion des litiges et de la caution ce qui est un point egalement tres important.
4. Idéal si vous n’êtes pas sur place
- Pour une résidence secondaire ou si vous voyagez souvent, c’est très pratique.
❌ Inconvénients
1. Coût a priori plus élevé
- La commission est en général autour de 20% mais elle est souvent compensée au moins en partie et parfois entièrement remboursée par un taux d’occupation supérieur chez les bonnes conciergeries qui ont un parc et une notoriété importante.
- En revanche il y a des coûts additionnels dont il faut tenir compte: la conciergerie peut vous demander de mettre votre appartement à leur standard en terme de rénovation et d’équipements car ils ont une réputation à défendre et sélectionnent donc les biens dont ils acceptent de s’occuper.
2. Engagement contractuel
- Certaines imposent une durée minimale de contrat (3, 6 ou 12 mois).
- Elles pourront vous demander des frais si vous souhaitez reprendre le logement.
- C’est pourquoi il vaut mieux passer par une conciergerie locale qui vous a été recommandée, et dont vous connaissez le gestionnaire. Un bon contact est le préalable aux bonnes affaires !
Conclusion
Au final, je recommande plutôt de louer son bien via une bonne conciergerie.
Une conciergerie qui performe fait plus que compenser les frais qu’elle vous coûtera grâce à un taux d’occupation bien plus élevé, sauf si vous êtes un as du contact client, de l’intervention express, du ménage et de la gestion.
De plus elle vous déchargera des responsabilités diverses et vous pourrez consacrer votre temps à l’amélioration de votre bien.
La location airbnb est une activité assez difficile et usante et n’est pas faite pour tout le monde.
Dernier point qui pour moi est le plus important: l’état concocte dans cesse de nouvelles lois qui rendent la location saisonnière de plus en plus complexe à gérer. Chaque semestre voit arriver de nouveaux textes de plus en plus contraignants qui limitent les libertés des propriétaires. Dans ce contexte changeant et peu stable, confier son bien à une conciergerie experte permet de se décharger de gros problèmes et d’éviter pas mal de nuits blanches. Ils sauront optimiser et tirer leur épingle du jeu, puisque telle est leur compétence et le coeur de leur métier.
Voici trois conciergeries que je recommande sur la zone comprise entre Cap d’Ail. Ce sont des conciergeries locales, donc aptes à délivrer le meilleur service de proximité attendu par vos futurs clients. Ces conciergeries sont expertes dans le labyrinthe législatif, et possèdent par ailleurs leur propre clientèle, ce qui permet d’obtenir des taux de remplissage supérieurs à ce que vous obtiendriez seuls sur le marché, et ce qui compense largement la commission que vous aurez à leur régler pour leurs services.